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2007年房地产市场发展趋势    
 

落实调控政策力度加大
    中央经济工作会议强调,2007年经济工作的重要任务之一是“注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”,“要在政策落实上狠下工夫,确保中央各项方针政策和工作落到实处”。全国建设工作会上强调“今年要全面落实两个‘国八条’和‘国六条’,着力改善中低收入家庭住房条件”。国家各行业管理部门也都发出了加强宏观政策执行力度的信号。2007年在房地产税收、房地产金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。土地市场治理、物权法出台、汇率上升预期等将成为影响房地产市场的重要变量。
房地产投资增幅仍将保持在20%以上
    在连续几年调控政策的影响下,2006年我国房地产开发投资增速仍达21.8%,比2005年上升2.0个百分点。2007年房地产开发投资增速在稳定房价、调整住房结构、加强土地和信贷控制下将受到一定抑制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施,房地产投资规模将受到影响。但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的情况下,2007年房地产开发投资增速可能会保持20%以上,其中,住宅投资增速可能会有上升。
住房供应结构将有改善
    2007年全国建设工作会议提出:“必须坚定不移地调整住房供应结构,实现90平方米以下住房占70%以上的目标;必须考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力。”统计数据显示,2006年房地产开发投资中普通住房和经济适用房分别占总投资的41.8%和3.6%,二者占住宅投资的比重分别为59.5%和5.1%。2007年是“两个70%”政策执行的第二年,房地产供给环节的调控执行力度会进一步加大,住房供应结构将继续得到调整,普通住房和经济适用房投资将增多;别墅等高端住房的投资将受到限制,供给趋势,推动价格上升。
土地供应帮银根继续收紧
    2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲置土地处置力度的具体规定,2006年9月国务院专门下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》,强调对各地区存在的土地审批、用地集约管理、土地执法等问题进行有效治理。此后,国土资源部先后下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,表明了延续对土地供应增量严格控制的态度。2006年全国房地产土地购置面积在2005年下降4.0%的基础上又下降了3.8%。土地供应缩紧、土地价格上涨的趋势短期内难以扭转,将促使房地产行业加快对存量土地开发。在“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”政策的指导下,2007年土地供应将向普通商品房用地倾斜。
    2006年全国房地产企业开发资金为26880亿元,同比增长25.6%。其中国内贷款5263亿元,同比增长37.2%,比2005年上升了15.8个百分点;国内贷款占比由2005年的18.1%上升到19.6%,房地产企业对银行贷款的依赖程度在加大。定金和预收款的比重由2005年的47.4%下降到2006年的47.0%,房地产企业资金回笼的压力开始加大,面临的资金压力和风险将会加大。
房价涨幅估计在5%以下
    2006年中央经济工作会议上明确提出:“明年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时,将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。”稳定房价仍然是2007年宏观调控取得成效的重要标准。2006年的强力调控对房价发挥了抑制作用。国家发改委和国家统计局的调查显示,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,同比下降2.1个百分点,但仍有少数城市房价涨幅在两位数。房价持续上涨促使中央出台更具针对性的抑制房价过快增长的政策。2007年限价房、经济适用房等低价房较多地推向市场,可以部分平抑房价上涨;廉租房保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局,对居民预期将产生影响;在高房价的影响上,经过几年快速释放,自住性住房需求将在2007年有所减弱。综合以上因素,2004年以来的较快的城市房价涨幅有可能持续下降,整体房价涨幅可望回落到5%以下。
房地产开发企业加快重组
    房地产开发企业是资金密集型行业,宏观调控下的紧缩银根,对房地产企业实力提出了更高要求。对于主要依靠银行贷款和预收款获取资金来源的我国房地产开发企业来说,资金实力和融资渠道是生命线。讲诚信、有品牌、实力强、精于管理的企业将更容易获得资金支持,具有融资优势的房地产上市公司更容易获得较大的发展空间,而实力不强、信用资质较低、负债率较高的企业将被逐渐淘汰出局。2007年我国的房地产市场将得到进一步净化,企业重组加快有利于房地产行业的健康稳定发展。
节能环保型住宅得到加快推广
    高投入、低产生、高消耗、低效益、资源紧张是我国国民经济可持续发展中面临的重大问题。我国建筑能耗占总能耗的28%,发展节能、省地、环保型住宅,不论对当代还是对后人都是一笔巨大的财富;反之,则是一个吞噬财富的黑洞。2006年6月1日由建设部与质检总局联合发布的工程建设国家标准《绿色建筑评价标准》开始实施。2007年节能、环保型住宅建设将加大执行、监督和检查力度。不仅如此,随着2007年1月建设部、国家发展改革委、财政部、监察部、审计署联合发布的《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》的执行,新建大型公共建筑也将严格执行节能强制性标准。
多渠道解决居民住房的趋势
    继北京之后,全国又有一些城市发起个人合作建房。2007年1月广州市市长在参加广州政协会议时明确表示,广州有个新政策,只要单位有地,在符合规划的情况下可以自行建房分给员工,那些没有房的员工可以享受到实物分房。尽管个人合作建房的实际效果如何还有待于实践的检验,在房地产市场中的比例也可忽略不计;尽管允许单位建房还只是在个别城市开了绿灯,其对住房改革造成的冲击和负面影响有待于评估,但作为平抑房价、解决居民住房问题的尝试,无疑预示着多渠道解决居民住房之风的兴起。
政策建议
坚持市场化导向,规范政府权力边界
    今后几十年住房供不应求是我国房地产市场的总体态势。房地产业以较快速度发展是城市化进程和住房社会需求强力拉动的必然结果,也是我国产业结构调整的必然趋势。现阶段房地产业健康稳定发展对于改善广大居民的居住条件、满足消费结构升级的社会需求、消化某些行业过剩产能、促进产业结构调整有着现实意义。
    住房体制改革基本完成以来,我国城镇居民住房得到较快改善(人均住房面积每年增加1平方米)的实践证明,市场化应是房地产业发展的基本导向,也是改善广大居民住房条件的根本途径。房地产产业政策和宏观调控的长期目标应该是,促进产业的持续健康发展,增加房地产产品有效供给,满足居民不断增长的基本住房需求和改善性住房需求,为构建和谐社会提供物质条件。政府对于房地产业的管理领域主要应是建立健全住房社会保障制度,平衡总量供求关系,规范市场秩序,培育市场环境,保护公平竞争。
    在房地产市场调控上,政府要明确自身的权力边界,尊重企业的自主决策权,避免出台直接干预微观经济运行的政策。中央和地方政府也应划分财权事权的边界,中央政策应针对全国房地产存在的普遍性、长远性问题,重在住房制度建设和房地产市场体制及法治环境的构造;地方政府的重点则在房地产市场秩序规范建设和监管。在市场调控的方式方法上,要综合运用经济的、法律的和行政的手段,以经济手段为主,重视政策执行的条件和成本,特别是机会成本的评估,稳定市场预期,促进市场供求总量平衡。
增加住宅有效供给
    供给不能满足需要是发展中国家的基本特征。在住房供给不足是主要矛盾方面的现阶段,我国房地产调控的目标应是通过政府掌控的公共资源以及相应的利率、税率等经济手段和必要的行政手段推进房地产业健康稳定发展,多建房、建好房(节能、节地、环保、耐用、高性价比),特别是努力增加普通商品房供给,平衡市场供求关系,为控制房价过快上涨提供物质基础。
    在增加住宅有效供给上,一要处理好城市建设用地与农村居民点用地的关系。相对于农村建设用地,城市用地是更集约的用地方式。我国城市建设用地人均指标100平方米,而农村居民点人均用地一般在150~200平方米。从理论上讲,因农民进城而增加的城市用地要远远小于因农村人口减少置换出来的农村居民点用地。要改革农村宅基地制度,将城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。在固守住18亿亩耕地红线的基础上,适当放宽城市建设用地的限制,合理增加居住用地供应,进而畅通农民进城渠道,减少农村建设用地,以降低城市化成本。这样总体上可以缩小建设用地规模,更好地保护农地和耕地。
    二要完善危旧房改造政策。拆迁补偿价格随着社会经济发展和收入水平的提高而提高,有利于保障被拆迁人的合法权益,维护社会安定。但危旧房改造成本无限制提高,难度越来越大,也不利于社会整体福祉的最大化。从根本上说,危旧房的拆迁改造乃城市现代化建设所必须,也有利于改善被拆迁居民的居住、生活条件。新建住房面积一般大于原危旧房面积,拆迁危旧房新建住房可以扩大住房供应,更好地解决居住问题,也有利于集约用地,保护农业用地。因此,对于不具有保护价值的危旧房,要加大改造力度,同时,要进一步完善危旧房拆迁政策,加强正确的舆论导向,在保护弱势群体合法权益的前提下,确定拆迁补偿的合理范围,剥离其所承担的不合理的社会保障功能。
    三要简化土地审批环节,加快住房建设的节奏。按照目前的建设周期,从购地到形成住房供应(预售)一般需要1.5~2年。周期较长主要是由于政府各项前期审批手续繁杂,并成为开发中最大的不确定性因素,也使开发企业为获取土地增值收益而大规模囤积、倒卖土地成为可能。为此,一方面要简化政府审批手续;另一方面,要通过严格土地增值税征收、加强开发周期监管、开征空地税等手段严禁土地囤积、倒卖,逼出闲置土地。
    四要更多地通过非行政手段手段调整住房供应结构。当前住房供应中大户型、超大户型所占比例过大,但也加剧了部分中低收入人群的购房困难。在增加住房供给的同时,调整住房供应结构,应更多通过市场,采用经济手段。一方面通过税收、地价、信息等手段引导住房供应结构调整,另一方面要通过舆论引导改变居民购房心理以改变住房需求的结构,从而来引导住房供应。这样一可降低调整住房结构社会成本,二可提高政策效力。
    (三)引导住房需求
    根据国家统计局发布的数据,2006年我国城镇居民人均住房建筑面积约为26平方米,但由于长期实行住房实物分配制等原因,我国城镇居民住房支出占生活消费的比重远低于同等发展程度国家。因此,要进一步完善住房分配货币化加快住房补贴的发放,提高居民购房的支付能力,满足改善型住房需求。对于我国居民自住性购房需求中“能买房就不租房”、“能买大房就不买小房”的观念要加强引导:要变“居者买其屋”为“居者有房住”,使居民认识到租房和买房都是解决居住问题的方式;要改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念,引导居民梯度住房消费;要倡导健康、环保的居住方式,变对住房面积的追求为对住房功能、实用性的追求。
    投资性购买可以增加出租房屋数量,对于培育房屋租赁市场、满足外来人口不断增加的租房需求具有积极意义,也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。作为个人理财行为的房地产投资的失败,不论是对个人,还是对社会的风险都不会太大。一般的投资者对租金、房价、利率更为敏感,会根据市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导,保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业,就没有必要进行过多的限制。
    通过前两年市场整顿、加强税收监管、限制期房转让等措施,住房短期炒作已经得到遏制。但受货币流动性过剩、人民币升值预期、居民投资渠道狭窄等因素影响,部分中心城市出现了一小部分高收入人群大量购买房产既不出租也不急于出售的现象,导致部分住房长时间空置,造成资源的浪费。此问题的解决最终有赖于整体经济环境的改善,同时可适时出台针对空置房屋的住房保有税,增加闲置住房的持有成本,推动住房资源实现更高效的配置。
    (四)加快二手房交易和房屋租赁市场建设
    二手房和租赁房是许多发达国家住房供应的主体,加快二手房交易和房屋租赁市场建设是增加住房供应,引导合理、健康的住房消费,平衡市场供求关系的重要方面。我国绝大多数城市的存量房交易市场和房屋租赁市场还刚刚起步。这一方面是由于我国住房货币化改革起步较晚,存量住房质量较低,难以达到基本住房标准,人们对于购买二手房和租住房屋存在认识上的偏差。另一方面则是由于政府对二手房市场和住房租赁市场的关注不够。推进存量住房流转和房屋租赁,一可增加住房供应,特别是由于存量房一般价格较低,租赁房屋一次性支付资金少,对于稳定房价,对于满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率,提高住房资源配置和使用效率。三可提高住房的流动性,有利于人员自由流动,扩大人们自主择业的地域,促进人力资源优化配置。此外,住房流动性的提高还有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅,缩短通勤距离,缓解城市交通压力。
    推进二手房市场建设,一方面要引导居民梯度住房消费,扩大二手房的市场需求和供应;另一方面要降低二手房交易门槛和税费标准,简化办事手续,推动二手房抵押按揭,规范房屋中介。而当前某此加大二手房交易税赋、强制规定中小户型比例做法则在一定程度上不利于二手房市场的发展。为了加快房屋租赁市场建设,政府要引导居民通过租房解决住房问题,积极搭建租赁平台,提供相关信息,规范中介组织,做好相关服务工作。
完善住房保障体系
    房地产产品主要是住宅,而住宅既是基本必需品,又是一种投资品,安居才能乐业,解决低收入家庭的住房问题是建立和谐社会的重要物质保证,是政府应尽的职责。
    当前部分家庭住房困难的微观原因是收入水平低,无力自主解决住住房问题;宏观原因是我国正处于加速城市化、完成工业化阶段,土地有限,住房供应不足。为此,一方面要从源头上增加中低价位商品住房用地的供应,通过税率、利率、舆论等手段引导企业增加中低价位、中小套型普通商品住房开发(不是降低建筑质量)。另一方面要逐步完善住房保障体系、为低收入家庭提供基本住房保障。一是改进经济适用住房供应办法,革除弊端,采用租售并举、以租为主的方式公正、公平地供应给急需的住房困难的家庭。住房质优价廉是所有购房者永无止境的要求,当前,我国城市居民的住房自有化比例超过80%,住房需求中绝大部分是改善性的而不是保障性的,而我国很大一部分的经济适用住房惠及的却是改善住房需求者。因此,完善住房保障体系要明确保障对象,尽量减少其对商品房市场的“挤出效应”,避免陷入“好心办坏事”的境地。在部分条件成熟的地区,适时以“补人头”取代“补砖头”,通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房应成为方向。二是要根据地方财政的实际支持能力,量力而行,长期坚持,分步实施,加大廉租住房的建设力度,保障最低收入人群的基本住房需求。
    受长期的福利住房政策影响,我国城市居民往往在住房问题上对政策有较高的诉求。由我国发展阶段和基本国情所决定,住房的满足将是一个由首先满足部分群体到满足整个社会群体、由较低水平的满足到较高水平的满足的长期过程。在解决居民基本住房需求的问题上,政府应坚守自身职责的合理边界,把政府在住房保障上能够做什么、能够做到什么程度诚实地告诉广大居民。
    在当前住房价格较高、中低收入群众购房困难的形势下,部分掌控公共资源的机构、单位借住房保障,以解决职工住房困难之名,行福利分房之实,采用各种形式搞变相的住房分配,有愈演愈烈之势。如果继续发展下去,不仅不利于资源的合理配置,更易造成新的社会不公问题。要将住房保障和福利分房严格区分开来,珍惜多年住房改革成果,坚持住房分配的货币化和住房供应的市场化基本方向,防止住房供应的双轨制重新抬头。
整顿市场秩序,规范企业行为
    整顿和规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益,稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展具有重要意义。要加强制度建设,加大对房地产交易环节违法违规行为的查处力度,通过加强商品房预售许可管理、预(销)售活动动态监管、广告发布管理、展销活动管理、预(销)售合同管理、房地产经纪管理等环节,营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
    我国房地产企业素质较低,虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等违法违规行为时有发生。房地产业一直是近年来群众要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。近年来房地产行业遭到集体“丑化”,主要是由于行业本身存在的种种问题所致。在当前资质管理薄弱、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的形势下,政府对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程管理。二是加大市场整顿的力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违法违规企业给予曝光和必要的惩处,直至清除。三是建立房地产信用档案,惩戒失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接,使其成为购房者决策的重要参考依据。
    作为房地产企业,要适应不断规范、透明的竞争环境和群众日益增长的住房需求,加强内部管理,严格产品质量,提升售后服务,提高社会责任感,争取在解决中低收入家庭住房、提供良好的配套服务、改善城市面貌等方面做出贡献。

   
     
     
 
       
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